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12/10/2019

Dal mutuo non pagato alla vendita all'asta della casa

Molto spesso per poter acquistare la propria casa si deve ricorrere all'accensione di un mutuo più o meno importante, e in tal caso già all'acquisto viene posta un Garanzia Ipotecaria sull'immobile, normalmente di primo grado. La banca pertanto concede il mutuo in cambio del pagamento degli interessi e della rata capitale, e della ipoteca sull'immobile. Pertanto se non viene pagata la rata mutuo si innesca una procedura che in un determinato tempo può portare alla vendita all'asta dell'immobile in modo che la banca possa rientrare del suo credito.

Vediamo i tempi di questa procedura:

PRIMA RATA NON PAGATA. • Dalla prima rata non pagata e, normalmente, sino a sei rate non pagate, il Responsabile della Filiale informerà la CR (Centrale Rischi bancaria) dell’anomalia ma una volta rientrati la situazione viene ripristinata. Il cliente può chiedere alla banca, dopo aver conclamato lo stato di insolvenza dovuta a perdita di lavoro, o ad altre gravi condizioni, una MORATORIA DEL MUTUO che consente la sospensione della rata per un periodo di 18/24 mesi, così da dare la possibilità di superare il momentaneo momento di crisi. Quindi per il momento non succede niente di importante.
Se si continua a non pagare oltre le 6 rate oppure oltre l'anno di moratoria concesso dalla banca, la pratica passa all’Ufficio Incagli della Banca. Praticamente si cerca di trovare una soluzione positiva alla questione cercando un accordo per pagare tutte le rate non pagate, gli interessi corrispondenti alle rate non pagate e gli interessi di mora, oltre alle ulteriori spese di recupero che la banca ha sino a quel momento speso. In caso di accordo e se il cliente pagherà nei tempi concordati la casa non viene pignorata
Può quindi passare un ulteriore lasso di tempo che potrebbe arrivare anche a 5 anni e se non viene trovato l'accordo oppure il cliente continua a non onorare gli impegni presi, la Banca si rivolge alla Giustizia e invia al cliente il Decreto Ingiuntivo.
Il Decreto Ingiuntivo è l'atto che formalmente decreta che, visto l’atto notarile di mutuo firmato a suo tempo, vista l’interruzione della normale linea temporale del pagamento pattuito, visti i solleciti già perpetrati da anni, vista la non corrispondenza al precedente invio del precetto, l’ex cliente ENTRO 10 GIORNI (leggasi DIECI GIORNI) deve corrispondere alla Banca le rate sino ad allora non pagate, oltre agli interessi moratori dell’ammontare delle cifre non pagate sino a quella data, oltre alle spese legali, sommando anche quelle del decreto stesso e oltre a TUTTO L’AMMONTARE RESIDUO DEL MUTUO ancora non pagato.
Passati anche questi ulteriori 10 gg, la Banca è autorizzata a PIGNORARE l’immobile messo a garanzia dal mutuo e, qualora lo stesso non fosse abbastanza capiente, anche tutti gli altri immobili intestati al mutuatario e a tutti i garanti del mutuo qualora non soddisfatti totalmente della cifra totale . A questo punto la casa è PIGNORATA, ma ancora non all’asta
Si può dire però che con il Pignoramento l'asta si avvicina, e seguirà questa procedura:

dopo il pignoramento il creditore che ha iniziato la procedura ha circa 100 gg in tutto per promuovere l'azione con il giudice e depositare tutta la documentazione
il Giudice dell'Esecuzione, entro 15 giorni dal deposito della documentazione di cui sopra, nomina il perito CTU e fissa l'udienza per la comparizione delle parti e dei creditori. Tra la data del provvedimento e la data fissata per l'udienza non possono decorrere più di 90 giorni.
La prima udienza è l'ultimo momento in cui il debitore può ancora evitare l'asta attivando la CONVERSIONE DEL PIGNORAMENTO: deve depositare subito presso la cancelleria del Tribunale una somma non inferiore al 20% dell’ammontare previsto nel pignoramento, ed chiedere al Giudice una dilazione che, comprensiva di interessi legali e spese di giustizia, può arrivare sino a 36 rate mensili.
Ove la conversione non avesse luogo, il Giudice dispone l’asta, cioè la vendita forzata dell’immobile e nomina il Delegato alla Vendita e il Custode Giudiziario.
Entro i 45 giorni prima della vendita in asta, il Delegato deve pubblicare l’avviso d’asta, contenente tutte le indicazioni, su specifiche testate di giornali e su appositi siti di pubblicità legale .
Pertanto dal pignoramento all'asta in genere possono intercorrere circa 12 mesi.
Per concludere quindi dalla prima rata non pagata, alla vendita all'asta in media possono intercorrere circa 5-7 anni, e prima di arrivarci il Debitore ha alcune possibilità per cercare di evitarlo.

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